去年下半年，各地楼市限购继续松绑，信贷政策持续松动，房企为消化库存普遍以价换量。以上因素共同推动12月楼市回暖，70个大中城市房价环比降幅继续收窄，新建商品房成交量再创新高，一线城市“量价齐升”。     年末翘尾因素会不会带动今年楼市继续反弹，成为焦点。专家预测，进入2015年，房地产市场将延续当前宽松的政策环境，市场预期将继续好转，一季度价格下降城市数量或继续减少。而楼市调控将进一步弱化行政管控，充分发挥市场作用，最大限度地改善居民实际住房条件。     1月18日，国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格情况显示，去年12月，房价环比总体降幅继续收窄，新建商品住宅成交量再创年内新高，其中一线城市成交量与价格全面回升。     2014年，随着住房投资投机全面退潮，商品住宅首次进入过剩局面，大中城市房价由全线上涨到普遍下跌。那么，年末翘尾是否预示着2015年楼市将全面回暖呢？     一问 去年年底楼市为何回暖     限购政策退出，银行信贷宽松，房企倾向以价换量     “受前期信贷政策调整、央行降息、年底开发商为消化库存加大推盘力度等多重因素影响，去年12月新建商品住宅成交量环比增长近9%，再创年内新高，房价环比降幅也继续收窄。”在国家统计局城市司高级统计师刘建伟看来，12月70个大中城市楼市最显著的特征就是房价环比降幅继续收窄，一线城市成交活跃。     与11月相比，12月新建商品住宅和二手住宅价格综合平均降幅分别为0.2%和0.3%，均比11月份收窄0.2个百分点；降幅比上月收窄的城市分别有48个和36个，占比都超过了一半；环比上涨的城市分别有1个和8个，分别比11月份增加了1个和2个。     楼市回暖受益于第四季度楼市限购松绑、银行信贷松绑等众多提振政策，更是房地产企业去库存策略的结果。“12月，房企的推盘促销心态依然不减，供应量依然处于高峰。”链家地产研究部张旭分析，年末房企为完成年度销售任务，以价换量还是主要策略，市场的整体走势以平稳为主。“高库存下房企不具备调高售价的动力。”     不过，楼市分化依然明显。同一城市不同楼盘冷热不均。以北京为例，12月，低端楼盘，特别是均价低于2万元/平方米的楼盘，成交量明显增加，约占纯商品住宅成交的一半；而5万元以上的高端市场依然差强人意。     不同区域、不同城市也冷热不均。12月，一线城市房价整体平均上涨，新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅分别为0.1%和0.4%。4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于全国平均水平。而二、三线城市房价仍然下降，只是降幅缓慢收窄。     “一线城市二手房价格出现自6月下跌以来的首次全部上涨，一线城市的价格止跌回升迹象明显。”张旭表示，10月起，在房贷新政以及降息等各类政策的支撑下，一线城市开始筑底，11至12月市场呈现出反弹迹象。年底在降息、公积金贷款调整等宽松化政策的支撑下，市场需求得到明显释放。在成交上涨的支撑下，价格下跌速度也明显放缓，甚至止降。     二问 今年房价是否继续下跌     整体告别“单边上涨”，一季度一、二线城市或企稳     纵观2014年，楼市调整幅度之大远超年初市场预期。去年1月，楼市还处于高烧状态；3月华东地区打响了降价第一枪；7月全国楼市进入房价环比下降通道；9月70个大中城市房价均已低于去年同期；12月，杭州、宁波、海口、温州、金华五城市房价已低于2010年价格，市场调整之深可见一斑。     “2014年，中国房地产市场首次出现了非政策因素导致的市场下行，本轮房地产市场的深度调整也基本宣告了房地产过去黄金十年的结束。”中原地产首席分析师张大伟说。     去年，房地产固定资产投资回落明显，房地产投资增速下滑也成为去年宏观经济增速换挡回落的重要原因。随着住房投资投机全面退潮，商品住宅供应首现过剩。城市间市场分化加剧，一线城市回落幅度最大，土地市场整体下行，区域差异愈加显著。     张大伟认为，由于2013年楼市暴涨透支了需求购买力，而近些年来部分城市房地产过度开发又导致供应量持续增长，这就导致楼市整体告别绝对短缺，不再可能重现过去十几年“供不应求、单边上涨”的高增长局面。“经济步入新常态，中国房地产市场也有望回归理性。预计2015年，大部分房企的经营策略将依然以平稳去库存为主，价格调整到今年一季度才有望出现明显企稳。”     “进入2015年，房地产市场将延续当前宽松的政策环境，市场预期将继续好转。”张旭认为，随着市场成交量的继续攀升，新房价格优惠的力度将明显减弱，而二手房业主降价的动力也将不足，预计2015年一季度价格下降城市数量有望继续减少，部分率先好转城市价格甚至出现回升。     市场乐观情绪与年初火爆的一线土地市场有关。中原地产市场研究部统计数据显示：1月上旬，一线城市成交土地合计14宗，楼面价及溢价率均创2014年来的新高，延续了去年11月以来一、二线城市土地市场急速升温的趋势。其中5宗住宅用地成交的楼面价达到了17353元/平方米，已接近市场在售楼盘价格，这也强化了一线楼市已筑底企稳的市场预期。     不过，与市场积极派相比，也有不少研究机构认为楼市调整持续的时间将超预期，或将持续全年。社科院发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2014—2015)》预测，由于库存规模较大，市场预期难以较大改观，今年我国一、二线城市房价将继续下滑，三、四线城市房价将稳中有降，但房价以软着陆为主，不会出现整体崩盘，一线城市住房市场预计2015年下半年复苏。     三问 未来楼市调控何去何从     市场政府各归其位，行政调控手段尽可能淡化     值得一提的是，2015年楼市格局将建立在直接干预楼市的行政调控手段逐步退出市场的基础上。除一线城市及三亚外，全国楼市近10年来首次出现依靠市场自行调节的局面。     去年底，住房和城乡建设部副部长齐骥曾明确表示，除了几个特大城市，由于人口规模控制问题没有放开之外，大多数城市已经把几年前推出的限购措施进行了调整。取消限购、限贷等楼市去除行政化的政策并非救市，而是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除。     “未来中国住房政策的取向应是通过弱化行政管控，使市场机制能够充分发挥作用；通过深化市场改革，最大限度地改善居民实际住房条件。楼市政策目标将是建立自住为主、适度投资、市场调节、政府监控的市场架构。”社科院财经战略研究院城市与房地产研究室主任倪鹏飞认为，行政管控过多扭曲了市场信号，造成开发商和购房者对房价的非理性预期，助长了市场短期波动，降低了市场供给效率。     实际上，从去年以来，政府就已经将主要精力从对住房市场的直接调控干预上转向了完善制度与监管等三大方面：     一是包括住房保障体系、产权登记制度在内的住房制度建设；     二是加快包括棚户区改造在内的保障性住房建设与分配；     三是加快完善住房金融体系，特别是政策性住房金融服务，以最大限度支持政策性住房建设及普通职工的住房消费需求。     “未来地方政府将会从越位到退位，从错位到归位，从缺位到补位，立足于市场规律办事。以前的人为造城行为将大大减少或不复存在。”安徽工程大学副教授蔡书凯分析，地方政府房地产市场利益相关者的角色会进一步淡化。     蔡书凯表示，如要让地方政府更好地实施管理本位，需要一些外部的辅助条件，最重要的是通过房地产税、转移支付等，保持地方政府财力的可持续性。 “时间成熟的时候，存贷款利率可以完全放开”     北京晚报：近日来，经济政策层面有所动作，如《存款保险条例》征求意见。未来一年里，还有哪些层面可能成为政府的重点改革对象？     郭田勇（中央财经大学中国银行业研究中心主任）：我们说存款保险是金融改革的前提，《存款保险条例》目前已经开始讨论了，相信出台的时间不会太远了，所以说金融改革的步伐还会加快。     首先，存款保险主要是针对银行领域的，所以进一步的动作，应该会加快放开银行的准入门槛。随着近期几家民营银行的建立，我们会进一步收集民营银行建设的经验，并批准更多的民营银行建立。     同时利率市场化改革也会加快纵深化推进，近期央行降息，给利率市场化提供了更大的空间，在风险可控的基础上，可以考虑把利率市场化的范围继续加大，直到时间成熟的时候，存贷款利率可以完全放开。     发展资本市场也是非常重要的，特别是解决一些高科技类的、高风险的企业融资需求，仅仅依靠银行肯定不行。从风险和收益相对应的原则来看，也需要一些股权投资渠道的建立。从近期股市上涨来看，中国投资者对于好的权益类产品，需求量还是很大的。那么未来我们要降低金融市场的准入要求，不能什么企业都排队审批，要研究资本市场从审批制转变到注册制，来推动大量的中小型企业上市融资。     与此同时，我们要继续支持和引导互联网金融等新兴金融形式的发展，这些金融形式相对于传统金融业来说，在降低成本、提高效率、改善用户体验等方面有独特之处，所以我们在防范其系统性金融风险的基础下，要积极地引导其健康发展。     “如果GDP是增长7%，那货币政策也要瞄着7%去打”     北京晚报：年末，央行下调存贷款基准利率，“央行放水”的传闻也屡次传出，这是否意味着未来一年里，我国货币政策将转向宽松？     郭田勇：在我看来，央行降息是“适应性调节”。不要独立地去讲货币政策是宽松还是紧，要把它放在当前的经济情况来说。     现在经济增长率明显比以往低，物价水平也比较低，那么我们现在这样的货币政策，就不能叫做“宽松”。但如果现在的货币政策，放到前几年的经济情况下，那确实是比较“宽松”的。我更愿意把现在的货币政策，称为一种“正确的策略”。     所以明年的货币政策，还是应该审时度势，要针对当时的经济状况，相机抉择，要随时调整。同时货币政策的制定，也要参考中央对于未来一年经济发展的总体性要求。比如目标是增长7%，那货币政策也要“瞄着”7%来打。我曾经讲过，经济增长还是要来自实体经济，而不是依靠货币刺激的方式；但我们也不要让货币政策拖了经济增长的后腿。     “增加消费税等税收渠道，减免税外收费”     北京晚报：明年将是新一轮财税改革的重要时段，具体会有哪些任务亟待推进？     贾康：在预算管理上，中央财政将会采取三年滚动的形式，并提高财税透明度，实行全口径预算管理，也就是说，不再承认任何预算外的资金，所有的政府财政都要进入预算体系。预算包括四个相互独立但又相互协调的部分，即公共收支预算、资本预算、社会保障预算和基金预算。另外，对透明度会有具体的要求，在信息披露方面，也将在细致程度上进一步加强。     在税制改革上，将继续推进增值税、消费税、资源税、环境保护税、房地产税、个人所得税六大重点税。例如，煤炭资源税已经在12月1日正式由“从量计征”改为“从价计征”，这个资源税还会考虑扩大到其他的金属矿和非金属矿。同时，“营改增”将进一步扩大覆盖面，按照时间表，2015年底预计实现全行业覆盖，这也是贯彻结构性减税的重要举措。     在优化调整中央地方体制上，需要理顺事权，划清财权，逐步推进“乡财县管”和“省直管县”两个层次的“扁平化”改革。     张广通（中央财经大学税务学院副院长）：十八届三中全会还有国务院批复的财税改革总体方案里，财税改革的主要任务应该说已经说的很明确了，现在则是如何推动、何时推动的问题。     明年的最大亮点，我认为还会是营改增的继续推进。明年是“十二五”规划的最后一年，按照原先的设想，希望在“十二五”结束之前，把营改增扩展到位，也就是在未来一年里，营改增会有幅度比较大的进展。     营改增改革涉及到多个行业，在这个过程中，为了提高企业的积极性，采取了一些优惠的税率，实际上就是减了税。反映到财政收入上，就是减少了财政收入，这也就进一步影响到财政预算。     那么从税制改革的角度讲，还需要增加一些税收渠道，其中一方面就是消费税。消费税是1994年税制改革时在流转税中新设置的一个税种，主要是为了调节消费结构、引导消费方向。例如烟、酒这些消费品，我们的税率与欧美国家还有一定差距，因此还有一些增税空间，这也与我国加大控烟力度的政策是相呼应的。     增税不是单纯地加，在增税的同时，要减免以往收取的一些“费”。例如我们在提高燃油消费税的同时，也取消了成品油价格调节基金等税外的费。应该说“清费立税”是我们税制改革最有潜力可挖的地方，跟我们简政放权、减少审批项目的大方向挂上钩了。     “房地产税这个锤子还没落下，房地产市场已经开始降温了”     北京晚报：房地产税也是税制改革中的一项，目前进行到了哪一步？征收对象如何确立？     贾康：十八届三中全会明确要求“加快房地产税立法并适时推进改革”，实际上就是要有一个审批通过的法律文本之后，按法律规定来执行。从时间表来看，2015年和2016年是非常关键的两年。立法一旦在人大启动，就会征求社会各方意见，我们老百姓可以积极参与，反映自己的想法。至于征收对象，我曾经多次在不同场合表态，房地产税的改革方向早已锁定，在基本思路上要明确调节高端，而不是普遍征收。     张广通：房地产税的问题是老百姓最为关心的话题，也是我国经济转型的需要。从目前来看，我觉得已经到了推出房地产税的好时机。     首先由于通货膨胀率下降、政府大力反腐等因素，可以说房价上涨的问题得到了抑制，房地产税的推出阻力有所减弱；其次房地产登记系统等平台的建立，乃至中纪委对官员财产信息的核实，都是为这个事情打基础。     因此我们要加快立法速度，但客观地说，由于房地产税是针对房地产一揽子税的整合，工作量还很大，全国性的产权登记平台还没有建成，“查房子”的机制还未完善，我认为房地产税在明年还解决不了，估计到了“十三五”的前两年，房地产税就可以推出去。     虽然说房地产税这个“锤子”还竖着，没有落下，老百姓已经有了心理准备，房地产市场已经开始降温了。     回望     近五年，开会都说啥……     2009年 深化经济体制     改革会期： 12月5日至7日     经济工作任务：提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。 夯实“三农”发展基础，扩大内需增长空间。深化经济体制改革，增强经济发展动力和活力。推动出口稳定增长，促进国际收支平衡。着力保障和改善民生，全力维护社会稳定。     2010年 完善基本公共服务     会期：12月10日至12日     经济工作任务：加强和改善宏观调控，保持经济平稳健康运行。推进发展现代农业，确保农产品有效供给。加快经济结构战略性调整，增强经济发展协调性和竞争力。完善基本公共服务，创新社会管理机制。加大改革攻坚力度，推动经济发展方式转变。坚持互利共赢的开放战略，拓展国际经济合作空间。     2011年 调整财政转移支付结构     会期：12月12日至14日     经济工作任务：继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。坚持不懈抓好“三农”工作，增强农产品供给保障能力。加快经济结构调整，促进经济自主协调发展。深化重点领域和关键环节改革，提高对外开放水平。要调整财政转移支付结构，加强县级基本财力保障。大力保障和改善民生，加强和创新社会管理。     2012年 积极稳妥推进城镇化     会期：12月15日至16日     经济工作任务：加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。夯实农业基础，保障农产品供给。加快调整产业结构，提高产业整体素质。积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。加强民生保障，提高人民生活水平。全面深化经济体制改革，坚定不移扩大开放。     2013年 着力防控债务风险     会期：12月10日至13日     经济工作任务：切实保障国家粮食安全。大力调整产业结构。着力防控债务风险。积极促进区域协调发展。着力做好保障和改善民生工作。不断提高对外开放水平。