2015-1-6 15:32发布者: 焦作房信网
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政风热线 1、什么是住宅专项维修资金？它主要用于那些设施设备的维修？ 住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板以及室外的墙面、门厅、楼梯间、公共通道、屋面等部位。共用设施设备一般包括：下水管道、落水管、垃圾通道、电梯、天线、照明、消防设施、住宅区内的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾废弃物储存设施、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 2、我们关注到，在山阳论坛上，有不少朋友对这部分资金的缴纳还不理解，甚至意见比较大，有的朋友就说，这钱该开发商来拿，有的说我们缴纳有物业管理费，维修就应该从这些钱里出，就此您如何解释？住宅专项维修资金的收取有没有依据？哪些房屋需要缴纳住宅专项维修资金？ 根据《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）相关规定，如一般正常承重、结构部位保修期为设计年限；有防水要求的屋面、外墙体保修期为5年；外管道保修期为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。在保修期以内发生的维修和更新、改造责任由开发建设单位承担，不需要购房业主分摊费用。 物业管理费包括以下内容： 1、物业共用部位的维修、养护和管理； 2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理； 3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、 污水管道的疏通； 4、公共绿化的养护和管理； 5、车辆停放管理； 6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； 7、装饰装修管理服务； 8、物业档案资料管理。 这里1、2项所指的维修养护费用是根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。除此以外的维修、更新和改造费用在维修资金中列支。 归集住宅专项维修资金的依据为《物权法》，国务院《物业管理条例》，《住宅专项维修资金管理办法》（住建部、财政部第165号令），《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》（河南省住建厅、财政厅豫建〔2012〕76号），《焦作市住宅专项维修资金管理办法》（焦政办〔2011〕111号）等法律和规定。 本市市区内的商品住宅、售后公有住房以及住宅小区内的非住宅（一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外）都属于住宅专项维修资金的交存范围。 3、从全省的情况看，这项工作推广的如何？我们焦作市在其中处于什么样的地位？ 根据其他地市的经验来看，是否收到了很好的效果？征收的好处在哪儿？（举例说明） 2008年住建部、财政部165号令出台，要求全国各地都要建立住宅专项维修资金制度，各地都逐步开展了住宅专项维修资金的收交工作。结合我省情况，截止到2014年底，全省18个地市，除焦作外17个地市都已全面开始归集三年以上，我市是全省最后1个开展此项工作的城市。 根据从河南省其他地市了解的情况来看，凡是已经归集住宅专项维修资金的城市的住宅小区，共用部位、共用设施设备发生损坏需要维修的，都能得到及时处理，发生的损坏未对业主生活造成不便，业主的住用安全也得到了保障，取得了良好的社会效益。广大的业主和群众也经历了从不赞同到逐步认可、到由衷拥护的过程。 我市《住宅专项维修资金管理办法》第三十一条规定：“住宅共用部位、共用设施设备发生突发性损坏，不及时维修将严重影响业主使用或者危及住宅安全，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金： （一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十七条第四项：“物业服务企业或者相关业主持有关材料，向市房产管理机构申请列支；凡动用公有住房住宅专项维修资金的，必须向市房产管理机构申请列支”；第五项：“市房产管理机构审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知”；第六项：“物业服务企业（相关业主）在物业管理区域内的适当位置公示房屋维修项目质量验收报告、居民委员会的监督意见和维修费用决算情况”的规定办理； （二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十八条第四项:“物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向市房产管理机构申请列支”；第五项：“业主委员会依据使用方案审核同意，并报市房产管理机构备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经市房产管理机构审核同意；市房产管理机构发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正”；第六项：“业主委员会、市房产管理机构向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知”；和第七项：“业主委员会在物业管理区域内的适当位置公示房屋维修项目质量验收报告、居民委员会的监督意见和维修费用决算情况”的规定办理。 发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，市房产主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户帐中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。” 4、既然有了这方面的法律依据，下面我们想了解应缴纳多少，如何缴纳，谁来管理这部分钱的问题？让钱花到该花的地方。 业主交存住宅专项维修资金按建筑面积计算，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为建筑安装工程平均每平方米造价的6%,我市市区住宅专项维修资金交存标准目前按照多层住宅每平方米36元，别墅、带电梯多层及高层住宅每平方米60元执行。属于已售公有住房的，业主按每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%，同时，公有售房单位还要按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%提取住宅专项维修资金，发生维修和更新改造，先使用公有售房单位的维修资金，尽最大可能保障购房业主的利益。 目前，我市市区的住宅专项维修资金首期交存工作先从业主办理商品房过户开始，业主持《商品房买卖合同》、开发建设单位初始登记《房屋所有权证》和不动产发票（原件）到住宅专项维修资金管理中心窗口交纳维修资金，同时领取省财政厅统一监制的“住宅专项维修资金专用票据”。随后，属于上述维修资金交存范围的房屋，都要交纳维修资金，使全体业主的利益得到保障。 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。 专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。 实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。 未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的，其专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构代为统一管理。政府统一管理的住宅专项维修资金，自业主存入维修资金专户之日起，以住宅小区、楼、单元和业主的房屋门号分为四级账户进行管理，按照国家规定银行存款利率计息，本息均归业主个人所有。 根据《物权法》规定，使用住宅专项维修资金须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。这一规定表明，使用住宅专项维修资金的决定必须同时具备两个“三分之二”条件，才为有效的决定。任何开发单位或物业单位未经大多数业主同意不能使用住宅专项维修资金。 5、最后，我们想了解，有谁出面来支出这部分钱，比如说，如何认定这个地方该有住宅专项维修资金来支付，如果有人挪用，有没有相关政策来处理？ 按照国家、河南省和我市的相关规定：“物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议”。市维修资金管理机构根据其使用建议派工作人员到现场勘验、审查，然后按照相关程序进行审批、拨付。 根据《物业管理条例》和《办法》规定，挪用住宅专项维修资金的，由房产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 市房产主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级房产管理主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 |
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