本年度4月下旬以来，地方与中央与地方相继出台了一系列楼市救市措施，近期市场成交也趋于活跃，但这并未能改变房价已经连续7个月下跌的现实。     此前的系列观察中，业内人士从供给与需求、救市政策、衰退周期测算等角度，初步说明中国房地产市场的衰退格局已经确立，就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的转变关键时点。再结合海外的历史经验来看，人口结构演变又可谓一个危险的信号，从人口结构来看，2015年楼市或动荡。     购买的主力军规模在减小     1963年以来政府的基调是控制人口增长，上海市政府参事、上海社科院左学金研究员指出，正是因为“人口惯性”的存在，人口政策需要作出前瞻性的考虑和改变。1970年以前，中国的总和生育率为5.81，即平均一对夫妇生育5.81个孩子；到了1979年，总和生育率下降到2.75；整个80年代，总和生育率保持在2.5上下波动；90年代到现在，总和生育率则稳定在1.5以下。左学金指出，总和生育率低于2.1时，就表示这个社会代际人口中下一代人口在减少。中国第六次人口普查的数据也验证了这一趋势：人口年龄金字塔是锥子形。     与所有商品一样，面对将近十四亿的人口，房地产确实存在很大的需求，那么哪些人才是买房的主力军呢？人口结构可以粗略分为老中青少幼，对应到买房这一行为上，少幼和老年人显然不是购房的主体，或者说，劳动年龄人口（15岁~64岁）才是购房的主体。     2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出，15岁～64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2010年第六次人口普查显示，总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。从绝对数值上看，2011年劳动年龄人口超过10亿，较2010年增长345万人，2012年劳动年龄人口继续增长，但增幅明显放慢，只增长了120万，最重要的原因就是老龄化在加速。     劳动年龄人口在经济学中被视为人口红利，劳动年龄人口下滑意味着人口红利趋于消失，导致中国经济现在与未来需要过一个“减速关”。     中国社会科学院副院长蔡昉在2012年表示，2013年是人口红利消失的转折点，甚至根据最新的人口普查数据，这个转折点2012年已经到来了。     总而言之，中国劳动年龄人口总量在2012年出现了转折点，对于房地产市场而言，购买的主力军规模已经在减小了。     2015年或是房地产顶峰     日本人口红利拐点出现在1990年，而房地产泡沫破灭的时间与此高度吻合。1990年以后，日本进入快速老年化的时代，不仅经济增长陷入泥潭，房地产市场更是一蹶不振。     日本的故事对当今的中国有很强的警示意义。从人口结构看，2015年的中国与1990年的日本并没有太大的差异。假如日本的经验在中国同样适用的话，意味着2015年将是中国房地产市场的重要拐点。     但如果结合中国当前用工市场的实际情况来看，应该将中国的人口红利的拐点提前数年。原因很简单，因为中国的劳动力市场是典型的二元结构，城市职工与农民工分属不同的劳动力市场。对于城市职工而言，他们的劳动年龄可以确定为15至64岁，而数亿农民工的劳动年龄大约只有15至55岁。因此，中国房地产大拐点或许在2015年之前出现。     而按湖南省房地产研究中心主任许子枋(微博)的估算模型，在2017年前，农村每年可以转移2000万以上人口进城。2020年下降到1000万人，2030年下降到只有400万人的水平。     另外，申银万国研究报告指出，20~30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005~2009年，年均增速达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，2005~2009年，全国住宅销售面积的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。     也就是说，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。     总而言之，无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化，还是购房适龄人口的趋势，对于房地产需求而言，都不容乐观。 “时间成熟的时候，存贷款利率可以完全放开”     北京晚报：近日来，经济政策层面有所动作，如《存款保险条例》征求意见。未来一年里，还有哪些层面可能成为政府的重点改革对象？     郭田勇（中央财经大学中国银行业研究中心主任）：我们说存款保险是金融改革的前提，《存款保险条例》目前已经开始讨论了，相信出台的时间不会太远了，所以说金融改革的步伐还会加快。     首先，存款保险主要是针对银行领域的，所以进一步的动作，应该会加快放开银行的准入门槛。随着近期几家民营银行的建立，我们会进一步收集民营银行建设的经验，并批准更多的民营银行建立。     同时利率市场化改革也会加快纵深化推进，近期央行降息，给利率市场化提供了更大的空间，在风险可控的基础上，可以考虑把利率市场化的范围继续加大，直到时间成熟的时候，存贷款利率可以完全放开。     发展资本市场也是非常重要的，特别是解决一些高科技类的、高风险的企业融资需求，仅仅依靠银行肯定不行。从风险和收益相对应的原则来看，也需要一些股权投资渠道的建立。从近期股市上涨来看，中国投资者对于好的权益类产品，需求量还是很大的。那么未来我们要降低金融市场的准入要求，不能什么企业都排队审批，要研究资本市场从审批制转变到注册制，来推动大量的中小型企业上市融资。     与此同时，我们要继续支持和引导互联网金融等新兴金融形式的发展，这些金融形式相对于传统金融业来说，在降低成本、提高效率、改善用户体验等方面有独特之处，所以我们在防范其系统性金融风险的基础下，要积极地引导其健康发展。     “如果GDP是增长7%，那货币政策也要瞄着7%去打”     北京晚报：年末，央行下调存贷款基准利率，“央行放水”的传闻也屡次传出，这是否意味着未来一年里，我国货币政策将转向宽松？     郭田勇：在我看来，央行降息是“适应性调节”。不要独立地去讲货币政策是宽松还是紧，要把它放在当前的经济情况来说。     现在经济增长率明显比以往低，物价水平也比较低，那么我们现在这样的货币政策，就不能叫做“宽松”。但如果现在的货币政策，放到前几年的经济情况下，那确实是比较“宽松”的。我更愿意把现在的货币政策，称为一种“正确的策略”。     所以明年的货币政策，还是应该审时度势，要针对当时的经济状况，相机抉择，要随时调整。同时货币政策的制定，也要参考中央对于未来一年经济发展的总体性要求。比如目标是增长7%，那货币政策也要“瞄着”7%来打。我曾经讲过，经济增长还是要来自实体经济，而不是依靠货币刺激的方式；但我们也不要让货币政策拖了经济增长的后腿。     “增加消费税等税收渠道，减免税外收费”     北京晚报：明年将是新一轮财税改革的重要时段，具体会有哪些任务亟待推进？     贾康：在预算管理上，中央财政将会采取三年滚动的形式，并提高财税透明度，实行全口径预算管理，也就是说，不再承认任何预算外的资金，所有的政府财政都要进入预算体系。预算包括四个相互独立但又相互协调的部分，即公共收支预算、资本预算、社会保障预算和基金预算。另外，对透明度会有具体的要求，在信息披露方面，也将在细致程度上进一步加强。     在税制改革上，将继续推进增值税、消费税、资源税、环境保护税、房地产税、个人所得税六大重点税。例如，煤炭资源税已经在12月1日正式由“从量计征”改为“从价计征”，这个资源税还会考虑扩大到其他的金属矿和非金属矿。同时，“营改增”将进一步扩大覆盖面，按照时间表，2015年底预计实现全行业覆盖，这也是贯彻结构性减税的重要举措。     在优化调整中央地方体制上，需要理顺事权，划清财权，逐步推进“乡财县管”和“省直管县”两个层次的“扁平化”改革。     张广通（中央财经大学税务学院副院长）：十八届三中全会还有国务院批复的财税改革总体方案里，财税改革的主要任务应该说已经说的很明确了，现在则是如何推动、何时推动的问题。     明年的最大亮点，我认为还会是营改增的继续推进。明年是“十二五”规划的最后一年，按照原先的设想，希望在“十二五”结束之前，把营改增扩展到位，也就是在未来一年里，营改增会有幅度比较大的进展。     营改增改革涉及到多个行业，在这个过程中，为了提高企业的积极性，采取了一些优惠的税率，实际上就是减了税。反映到财政收入上，就是减少了财政收入，这也就进一步影响到财政预算。     那么从税制改革的角度讲，还需要增加一些税收渠道，其中一方面就是消费税。消费税是1994年税制改革时在流转税中新设置的一个税种，主要是为了调节消费结构、引导消费方向。例如烟、酒这些消费品，我们的税率与欧美国家还有一定差距，因此还有一些增税空间，这也与我国加大控烟力度的政策是相呼应的。     增税不是单纯地加，在增税的同时，要减免以往收取的一些“费”。例如我们在提高燃油消费税的同时，也取消了成品油价格调节基金等税外的费。应该说“清费立税”是我们税制改革最有潜力可挖的地方，跟我们简政放权、减少审批项目的大方向挂上钩了。     “房地产税这个锤子还没落下，房地产市场已经开始降温了”     北京晚报：房地产税也是税制改革中的一项，目前进行到了哪一步？征收对象如何确立？     贾康：十八届三中全会明确要求“加快房地产税立法并适时推进改革”，实际上就是要有一个审批通过的法律文本之后，按法律规定来执行。从时间表来看，2015年和2016年是非常关键的两年。立法一旦在人大启动，就会征求社会各方意见，我们老百姓可以积极参与，反映自己的想法。至于征收对象，我曾经多次在不同场合表态，房地产税的改革方向早已锁定，在基本思路上要明确调节高端，而不是普遍征收。     张广通：房地产税的问题是老百姓最为关心的话题，也是我国经济转型的需要。从目前来看，我觉得已经到了推出房地产税的好时机。     首先由于通货膨胀率下降、政府大力反腐等因素，可以说房价上涨的问题得到了抑制，房地产税的推出阻力有所减弱；其次房地产登记系统等平台的建立，乃至中纪委对官员财产信息的核实，都是为这个事情打基础。     因此我们要加快立法速度，但客观地说，由于房地产税是针对房地产一揽子税的整合，工作量还很大，全国性的产权登记平台还没有建成，“查房子”的机制还未完善，我认为房地产税在明年还解决不了，估计到了“十三五”的前两年，房地产税就可以推出去。     虽然说房地产税这个“锤子”还竖着，没有落下，老百姓已经有了心理准备，房地产市场已经开始降温了。     回望     近五年，开会都说啥……     2009年 深化经济体制     改革会期： 12月5日至7日     经济工作任务：提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。 夯实“三农”发展基础，扩大内需增长空间。深化经济体制改革，增强经济发展动力和活力。推动出口稳定增长，促进国际收支平衡。着力保障和改善民生，全力维护社会稳定。     2010年 完善基本公共服务     会期：12月10日至12日     经济工作任务：加强和改善宏观调控，保持经济平稳健康运行。推进发展现代农业，确保农产品有效供给。加快经济结构战略性调整，增强经济发展协调性和竞争力。完善基本公共服务，创新社会管理机制。加大改革攻坚力度，推动经济发展方式转变。坚持互利共赢的开放战略，拓展国际经济合作空间。     2011年 调整财政转移支付结构     会期：12月12日至14日     经济工作任务：继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。坚持不懈抓好“三农”工作，增强农产品供给保障能力。加快经济结构调整，促进经济自主协调发展。深化重点领域和关键环节改革，提高对外开放水平。要调整财政转移支付结构，加强县级基本财力保障。大力保障和改善民生，加强和创新社会管理。     2012年 积极稳妥推进城镇化     会期：12月15日至16日     经济工作任务：加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。夯实农业基础，保障农产品供给。加快调整产业结构，提高产业整体素质。积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。加强民生保障，提高人民生活水平。全面深化经济体制改革，坚定不移扩大开放。     2013年 着力防控债务风险     会期：12月10日至13日     经济工作任务：切实保障国家粮食安全。大力调整产业结构。着力防控债务风险。积极促进区域协调发展。着力做好保障和改善民生工作。不断提高对外开放水平。