对于大多数市民来说，都会面临换房问题。年轻的时候，由于收入有限，先买了一套小户型的房子;人到中年，手中有了一定的积蓄，就开始考虑换房问题了。 　　然而，房子是人生中的一笔大投资，换房也是决定以后生活水平和居住水平的大事。如何换房，您知道吗? 　　在今年前8个月，全国推出“放松二套房购买政策”的城市不断增加，利好也在不断释放。市住建局提供数据显示，8月，我市商品房登记备案952套，同比降17.3%，环比降12.3%;商品房登记备案面积9.4万平方米，同比降25.1%，环比降13.7%;商品房成交金额49513万元，同比降24.6%，环比降17.7%。不难看出，我市房地产形势仍不尽如人意。可是，一些楼盘却实现了逆市飘红，如空港新城、健发·御园、恒大绿洲等，未来·东岸华城的别墅产品也受到市场的强烈关注。这些楼盘有个相同点，那就是户型丰富，改善型户型较多。 　　而“单独二胎”政策在今年明确落执行，也使大户型乃至大平层受到购房者的青睐，大平层豪宅洋房的购买者中自住比例在增大。 　　改善型置业迎来利好，但如何选择好这人生中的第二套房呢? 　　“偏重功能和品质的改善，看重居住环境。”购房者陈先生说出了他心目中的改善标准。随着经济发展，城市越来越大，交通拥堵、房价高等因素大大降低了都市人群的幸福感，买房便成为多数人追求幸福的精神寄托。而相比刚需置业者，改善型置业者更关注环境好、出行便捷、户型合理等。换句话说，改善型置业不单单是大房换小房更是改善本质，升级物业，提升生活品质。 　　本期楼市专题策划，为改善型置业者提供全方位参考，提供实用性指南，让您选好人生中的第二套房。 　　改善型置业市场需求强劲 　　在走访过程中，不少改善型置业者向记者大吐苦水。在当下的政策和市场环境下，存在一个不可忽视的现实问题：不少购房者有心改善住房，却面临诸多难题。 　　“历经多年调控的楼市，改善型购房需求并未受政策影响，而演变成和首次置业同样重要的‘新刚需’”。空港新城置业营销总监王馨坦言，“以前购房多倡导阶梯形消费，先小后大，现在这一批购房者也有换房的需求。” 　　然而，在目前要实现改善型购房并不容易，它会受到方方面面政策的限制，包括购房资格、贷款成本和税费开支等。所以，换房是一门考验购房者的“技术活”。 　　换房面临诸多考验 　　改善型买家面临诸多问题，南城购房者马先生就是其中一位。 　　马先生和妻子现在住的房子是一套75平方米的两室。今年年初，马先生的妻子生完孩子后，马先生的父母也搬过来一起住，现在这套两居室户型显得拥挤，考虑到以后父母还要长时间照看小孩，换房成为当务之急。 　　为了筹集到更多的换房资金，他们打算卖掉现在的房子。但咨询中介之后发现这不是最佳方案。按照当下的贷款政策，只要有房贷记录，换房时房贷要按照第二套房对待，利率上浮1.1倍以上。因此中介建议以父母名义买房，然后再找机会把名字都加到房产证上。而现实问题是，马先生的父母已临近退休，买房的话很有可能难以申请到按揭贷款。即使能够申请到，估计能够贷到的金额少，且年限短。 　　如何才能把购房成本降到最低，这是一件很伤脑筋的事。其实，改善型购房难，这是当前所有的“马先生们”都会碰到的问题。记者发现，改善难主要体现在几个方面，诸如房贷资格、贷款成本等。 　　改善型买家多是中青年 　　东城区一家楼盘销售人员告诉记者，在许昌，买第二套房的置业者，一般都集中在30—40岁这个年龄段。 　　这个年龄阶段的客户群体，在事业上一般已取得了一定成就，他们对生活品质有所要求。随着家庭成员的增加，当前的住房往往满足不了他们现在的居住需求，他们需要购买第二套房，以提高生活的居住品质以及改善居住环境。 　　改善型需求考虑置业时，将更偏重于一步到位，追求生活的高品质和居住的舒适度，大户型产品无疑会继续成为他们的首选。 　　市场需求并不小 　　但实际上，改善型需求一直真实存在，并未因为受到政策的影响而消失。业内人士指出，人们对改善住房条件的向往，改善生活环境和提高生活品质，长期以来客观存在。随着经济的进一步发展和人们生活水平的提高，这种需求日益强劲，并有望演变成为和首次置业同样重要的“新刚需”。 　　2010年以来，国家开始了新一轮的调控，限贷力度再次加大，买卖成本大幅提高;改善型需求者顾虑重重，在随后很长一段时间里，陷入了深深的观望态势之中。 　　大正地产常务副总刘红顺分析说，改善型置业的市场需求并不小，这部分买家大多青睐地段较好，产品、交通、配套等综合素质较高而价格适中的房子。 　　买第二套房，有哪些注意事项? 　　在现有的政策环境下，换房成为一门技术活儿。那如何才能达到实现改善住房的目的呢? 　　为此，本报记者采访了多位专业人士，综合总结出以下三方面的建议。 　　1.提前做好理财规划 　　我市一家银行房贷方面的工作人员提醒购房者，由于购买二套房对经济实力以及贷款方面的要求都有特别的要求，购房者想要购买第二套房的时候一定要好好规划安排，这样才能让第二套房的购买更加理性和合理。 　　他表示，改善型置业者要考虑到自己目前的经济实力，还应考虑到日后的生活费用、孩子的教育费用、换房后上班交通费用的增加等，尤其要优先考虑是否有足够的资金来保证未来孩子的教育费用。 　　2.处理旧房采用“最优原则” 　　景泰房产的工作人员告诉记者，改善型置业者在买房时，旧房子的处理可采用“最优原则”。他说，购房者的换房计划摆上议程之后，对于原有住宅出售或是出租要结合市场情况和未来走势来确定。如果原有住宅的位置较好，租金价格水平较高，可以考虑将其出租，利用租金来还换房后的贷款。 　　卖与买可以同步进行。购房者如果想要换房，手头资金又不充裕，可以考虑买、卖交易同时进行，以便筹到售房款后实现自己的换房计划。建议买与卖同步进行的消费者，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。在买卖的同时还要预算好相关的交易税费。 　　3.综合考虑居住区域 　　改善型购房者对住房区域的选择一定要有全面的考虑，如房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、教育资源等情况，全面衡量自己的经济能力和换房要求。 　　另外，需要提醒购房者的是，如有老人一起居住，还得考虑医院等医疗配套。